導(dǎo)讀：　　近日，讀者楊女士致電反映，購房后發(fā)現(xiàn)陽臺實際面積與樣板間不符，感覺上當(dāng)了。記者咨詢有關(guān)部門后獲悉，通常情況下，在處理實測面積與預(yù)測面積的差異問題時，可以按照面積誤差范圍約定具體的處理方式。如果合同...

　　近日，讀者楊女士致電反映，購房后發(fā)現(xiàn)陽臺實際面積與樣板間不符，感覺上當(dāng)了。記者咨詢有關(guān)部門后獲悉，通常情況下，在處理實測面積與預(yù)測面積的差異問題時，可以按照面積誤差范圍約定具體的處理方式。如果合同中對房屋面積誤差問題已有約定，應(yīng)優(yōu)先按照約定內(nèi)容處理。面積誤差絕對值在3%以內(nèi)的，按照多退少補的原則，據(jù)實結(jié)算。

 

　　其實，很多購房者在看房買房的過程中都曾遇到過這樣的問題：樣板間看起來很大，實際交房后發(fā)現(xiàn)面積看起來有些出入;購房合同的預(yù)測面積和交房后實測面積有出入，不知道怎么進行核實、處理、維權(quán)。

 

　　實際上，由于建設(shè)項目設(shè)計與施工的原因，房屋面積出現(xiàn)誤差實屬不可避免的一種現(xiàn)象。按照現(xiàn)有的房屋銷售模式，除車位車庫外，房屋交易通常以建筑面積為單位計算成交價款，一旦房屋面積產(chǎn)生誤差，往往直接影響購房者的經(jīng)濟利益。那么，在商品房買賣中，交房面積與合同面積的差異在哪里?面積誤差問題又該如何解決?一起來了解一下。

 

　　要了解面積誤差如何解決這個問題，先要了解房屋實測面積、房屋預(yù)測面積、面積誤差比這幾個概念。

 

　　房屋實測面積(即交房面積)，一般指商品房竣工驗收后，根據(jù)國家規(guī)定，由具有測繪資質(zhì)的房屋測繪機構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范相關(guān)規(guī)定，對樓盤進行實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。實測面積是房屋交付和產(chǎn)權(quán)登記辦證的面積依據(jù)。

 

　　房屋預(yù)測面積(即預(yù)售合同面積)，一般指商品房期房銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由具有測繪資質(zhì)的房屋測繪機構(gòu)依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)定，對尚未竣工的房屋進行預(yù)先測量計算的面積。預(yù)測面積作為開發(fā)商合法銷售的面積依據(jù)，在購買期房簽訂預(yù)售合同時，合同上記載的往往是房屋預(yù)測面積。

 

　　面積誤差比，一般指房屋實測面積與房屋預(yù)測面積發(fā)生誤差的比例，它是商品房買賣過程中作為面積差異處理的一種方法。具體計算方法是：面積誤差比=(實測面積-預(yù)測面積)/預(yù)測面積×100%。

 

　　綜上，房屋預(yù)測面積是在房屋尚未竣工時進行預(yù)先測量所得，而房屋實測面積則是在房屋竣工驗收后據(jù)實測量得到的面積，受施工單位技術(shù)水平、施工過程改變規(guī)劃設(shè)計等因素影響，往往導(dǎo)致實測面積與預(yù)測面積出現(xiàn)一定誤差。

 

　　誤差比3%是條分界線

 

　　在處理實測面積與預(yù)測面積的差異問題時，重點是看誤差的比例和解決誤差問題的方式。

 

　　其一，如合同有約定，按約定處理。關(guān)于商品房買賣過程中面積誤差的處理，《商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。

 

　　合同作為當(dāng)事人的合意，應(yīng)當(dāng)充分尊重當(dāng)事人的意思自治，因此，如果合同中對房屋面積誤差問題已有約定，應(yīng)優(yōu)先按照約定內(nèi)容處理。

 

　　其二，合同未作約定或約定不明的，根據(jù)有關(guān)規(guī)定處理。對于合同中未作約定的，《商品房銷售管理辦法》第二十條也明確規(guī)定：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款。(二)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

 

　　簡而言之，面積誤差絕對值在3%以內(nèi)的，按照多退少補的原則，據(jù)實結(jié)算;面積誤差絕對值超出3%的，則按照實測面積與合同面積孰大孰小，以3%為界線區(qū)分情況對待處理。

 

　　值得一提的是，目前我市采用的是2014年版《商品房買賣合同(預(yù)售)》，合同正文記載房屋預(yù)測建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積以及面積差異處理方式等相關(guān)約定信息，除范本合同的既定內(nèi)容外，雙方可以用補充協(xié)議的形式另行約定面積差異處理方式，該部分約定內(nèi)容各開發(fā)商的設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)各有不同，購房人在簽訂預(yù)售合同時需注意查看，謹防出現(xiàn)交易糾紛。

 

　　銷售人員口頭承諾能信嗎

 

　　面積問題容易引起糾紛，購房過程中銷售人員的有些口頭承諾也是如此。有關(guān)部門提醒廣大消費者，在售樓中心和銷售人員商洽購房事宜時，要提高警惕、加以甄別，盡量避“坑”。

 

　　首先，避口頭承諾不算數(shù)的“坑”。在未經(jīng)開發(fā)企業(yè)加蓋公章確認的情況下，銷售人員的口頭承諾并不具備法律約束力，可能對購買行為產(chǎn)生影響的承諾，務(wù)必要求補充進買賣合同。如果合同條款中沒有表述或者表述不清，可要求開發(fā)企業(yè)以補充協(xié)議等書面形式將承諾固定下來。

 

　　其次，避虛假廣告宣傳的“坑”。對待廣告宣傳須謹慎，特別是以學(xué)區(qū)房、規(guī)劃文件等作為賣點的宣傳，是否為學(xué)區(qū)房應(yīng)以轄區(qū)教育部門發(fā)布的信息為準(zhǔn)，應(yīng)謹慎購買。

 

　　再次，避合同條款挖好的“坑”。簽訂認購書(協(xié)議)和購房合同須謹慎，務(wù)必仔細閱讀認購書(協(xié)議)和商品房買賣合同，包括補充條款及附件。商品房買賣合同是維護房屋交易雙方權(quán)益及責(zé)任權(quán)利的重要憑據(jù)，合同一經(jīng)簽訂，除合同條款存在違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定等情形外，均具有法律效力。

 

　　最后，避樣板房所見即所得的“坑”。樣板房主要作用是吸引成交，其實所見并非所得。樣板房面積與交付后實測面積、比例很可能存在出入，比如部分不可以移動且占地的管線、梁柱、墻體被隱去，內(nèi)部布置的家具陳設(shè)也有一定比例的縮小，為的就是放大房間內(nèi)的主觀視覺體驗。購房者千萬不要認為樣板房就等同于未來入住的新房。(記者 張 晗 通訊員 宋海燕)

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