導(dǎo)讀：　　過完年，總有一波手頭有閑錢的市民冒出一些相對大膽的投資念頭，比如買個(gè)商鋪。俗話說，“一鋪養(yǎng)三代”，商鋪是不少市民心中錢生錢的利器，擁有一間商鋪成了不少家庭投資理財(cái)?shù)囊淮筮x擇。 　　買...

　　過完年，總有一波手頭有閑錢的市民冒出一些相對大膽的投資念頭，比如買個(gè)商鋪。俗話說，“一鋪養(yǎng)三代”，商鋪是不少市民心中錢生錢的利器，擁有一間商鋪成了不少家庭投資理財(cái)?shù)囊淮筮x擇。

 

　　買鋪時(shí)，總覺前景一片大好，確實(shí)有人靠商鋪收租實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)自由。但是，身邊也有不少人表示，購買多年的商鋪出租情況并不太妙，“三代養(yǎng)一鋪”的情況也有。

 

　　測算好回報(bào)率

 

　　目前市面上的商鋪主要有幾種類型：最常見的是社區(qū)底商，主要開設(shè)小吃店、藥店、便利店、快遞站等業(yè)態(tài)，依賴于住戶客流;商業(yè)街商鋪，主要分布在商業(yè)街兩側(cè)，經(jīng)營狀況依賴于整個(gè)商業(yè)街的經(jīng)營情況，屬于“一榮俱榮，一損俱損”;市場類商鋪，如綜合市場、批發(fā)城的鋪位，業(yè)態(tài)受項(xiàng)目規(guī)劃所限;百貨商場、購物中心商鋪，整個(gè)購物中心的運(yùn)營情況將直接影響商鋪經(jīng)營狀況;其他還有商務(wù)樓、寫字樓店面等。

 

　　從資金層面講，買商鋪的難度是明顯高于買住宅的。買住宅，大多數(shù)人選擇的是按揭貸款來減輕支付壓力，可以用到住房公積金、商業(yè)貸款和組合貸這三種方式。用公積金貸款是最劃算的了，利息也比較低，5年以上3.25%左右。

 

　　但若是買商鋪，公積金是肯定不能用的，只能用商業(yè)貸款。商業(yè)用房按揭貸款年限一般是10年，貸款金額不超過評估價(jià)的50%。此外，利息也相對較高，不少銀行在購置商業(yè)地產(chǎn)方面的利息是在6%以上。

 

　　也就是說，如果你不是全款買鋪，按2萬元/平方米的單價(jià)、6%的商貸利息算，一套60平方米的商鋪總價(jià)120萬元，首付至少要60萬元，按揭要付近20萬元利息，10年每月月供是6661元。當(dāng)然，如果有閑置資金，全款買鋪是比較簡單的。如果按揭，還得好好考慮還了商鋪月供，生活質(zhì)量會(huì)不會(huì)顯著下降，這個(gè)月供是否能和當(dāng)前周圍商鋪的租金相匹配。

 

　　一般而言，考量商鋪值不值得買的一個(gè)重要指標(biāo)是租金回報(bào)率，有好幾種計(jì)算方式。使用較多的一種是：租金回報(bào)率=每月租金收益×12/購房總價(jià)。若上述商鋪每月租金為5000元，租金回報(bào)率為6%，按購買總價(jià)/年租金收入=投資回收年限的公式計(jì)算，這套店鋪20年才能回本，就不太劃算了。也就是說，租金還抵不上按揭款的店鋪，買的時(shí)候要多考慮考慮。畢竟普通人沒有必要用真金白銀去試錯(cuò)。不過話說回來，如果看好這片區(qū)還有升值空間，對未來店租看漲持積極預(yù)判的話，長期持有也是可以的。

 

　　調(diào)整心理預(yù)期

 

　　相對于購置住宅多為剛需改善的自住需求，商鋪本身的商業(yè)屬性明確了購鋪是一種有風(fēng)險(xiǎn)、有變數(shù)的投資行為。買鋪?zhàn)忧�，有�?ldquo;心理預(yù)防針”還是要打一打的。

 

　　首先，擺正對商鋪“升值”的心理預(yù)期。當(dāng)前不僅住宅處在存量階段，商鋪也在一定程度上供過于求。一些條件不佳的商鋪?zhàn)獠怀鋈セ蛘哳l頻退租的情況不算少見。商鋪?zhàn)罱K收益來自出租獲取的租金，如果一間商鋪回報(bào)率低于5%，甚至出租幾十年還不回本，那就要再考慮考慮一家人、一代人能否承受得起了。

 

　　其次，明確商鋪的價(jià)值評價(jià)體系是脆弱的。購買商鋪前，勢必會(huì)仔細(xì)考量商鋪是否有充足的人流，是否靠近交通要道，周圍是否有相關(guān)產(chǎn)業(yè)能產(chǎn)生集聚效應(yīng)等。但大多數(shù)人購鋪?zhàn)龀鰞r(jià)值評價(jià)的依據(jù)來自售樓小姐的介紹和平面圖的信息。待小區(qū)真正入住后還會(huì)有很多變數(shù)，比如交通出入口遷移、片區(qū)規(guī)劃的改變、入住率波動(dòng)等，只要一點(diǎn)點(diǎn)小改變都會(huì)影響商鋪的價(jià)值。也就是說，要有心理準(zhǔn)備，去應(yīng)對那些買的時(shí)候沒有、租出去卻發(fā)生的改變，做好長線投資的預(yù)判，平心靜氣做時(shí)間的朋友。

 

　　再次，明確當(dāng)前城市商鋪供過于求、冷熱不均。城市在更新，商業(yè)集中區(qū)也在更迭。以漳州為例，當(dāng)年火爆的華聯(lián)商廈、電子城如今風(fēng)光不再，取而代之的是漳州碧湖萬達(dá)廣場、印象匯及天虹商城等新興的城市商業(yè)體。有一些商業(yè)街逐漸蕭條，如曾經(jīng)遍布餐館的大通北路如今略顯冷清;有一些商業(yè)街長盛不衰，如薌城區(qū)的縣后路，俗稱學(xué)生街，學(xué)校開學(xué)期間街上人流熙攘。并且，隨著當(dāng)前城市多盤開發(fā)，樓盤底商供量巨大，不少小區(qū)僅有6棟居民樓就配了近40個(gè)底商，在實(shí)體商業(yè)難做的現(xiàn)在，未來店鋪與店鋪間競爭激烈，不難預(yù)測。要明確，商鋪供過于求、冷熱不均是普遍現(xiàn)象，不是買了鋪就一定能短期內(nèi)租出去、長期內(nèi)都賺錢。

 

　　最后，合理看待包租、返租模式。一般而言，一些旅游景區(qū)、集中規(guī)劃區(qū)的商鋪有商管運(yùn)營，商管為了便于管理，會(huì)告知業(yè)主將推廣包租、返租模式。即買了商鋪就是“甩手掌柜”，每年可以獲取一定額度的返租金。需要注意的是，當(dāng)前不少返租模式仍是“羊毛出在羊身上”，每月返租的錢很可能來自你多付的購置費(fèi)用，只是從營銷口徑上，提高單價(jià)變成了“前兩年每年返租金多少錢”這個(gè)套路。當(dāng)然，也有一些“坦率”的商管會(huì)明確表示前兩年包租但得不到租金，這部分錢用于抵購鋪總價(jià)。各種包租模式花樣百出，簽署協(xié)議的時(shí)候一定要擦亮雙眼。

 

　　當(dāng)然，購鋪還是要自己多跑跑周邊店鋪，多做市場調(diào)研，明確周圍店鋪出租和租金情況，做出合理的預(yù)判。(記者 張 晗)

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